Estudo de viabilidade com IA
Descricao: Tutorial completo do tipo Estudo de Viabilidade da Concretu — como gerar analises de viabilidade tecnica, economica e mercadologica com IA, usando 5 tipos de estudo, campos detalhados e indicador de completude.
🎯 O que e um estudo de viabilidade
O Estudo de Viabilidade (codigo interno: estudo_viabilidade) e uma analise estruturada que avalia se um empreendimento imobiliario e viavel do ponto de vista tecnico, economico e/ou mercadologico. Ele responde a pergunta fundamental: "vale a pena investir neste projeto?"
Na Concretu, voce pode gerar estudos de viabilidade completos com IA na pagina de criacao de documentos (/chat-file), selecionando o card Estudo de Viabilidade.
✅ Disponivel em TODOS os planos! Pessoal (R$ 69,90/mes), Profissional (R$ 99,90/mes) e Equipe (R$ 119,90/mes por usuario).
📋 5 tipos de estudo disponiveis
Ao criar um estudo de viabilidade, voce seleciona o tipo que define o escopo e a profundidade da analise:
| # | Tipo de estudo | Descricao | Ideal para |
|---|---|---|---|
| 1 | 🔍 Simplificado (Pre-viabilidade) | Analise rapida e inicial para verificar se vale a pena aprofundar o estudo | Primeira avaliacao de oportunidade, triagem de terrenos |
| 2 | 📐 Tecnico (EVT) | Analise tecnica completa: legislacao, indices urbanisticos, capacidade construtiva, restricoes | Verificar viabilidade tecnica antes do projeto, aprovacao em prefeitura |
| 3 | 💰 Economico-Financeiro | Analise financeira detalhada: custos, receitas, VGV, TIR, VPL, payback, fluxo de caixa | Decisao de investimento, captacao de recursos, apresentacao a investidores |
| 4 | 📊 Mercadologico | Analise de mercado: demanda, oferta, concorrencia, perfil do publico, tendencias | Definir produto (tipologia, padrao, preco), posicionamento de mercado |
| 5 | 🔨 Retrofit/Reforma | Viabilidade de retrofit ou reforma de edificacao existente: custos vs. valorizacao | Avaliar se compensa reformar/retrofitar vs. construir do zero |
💡 Nao sabe qual tipo escolher? Comece pelo Simplificado (Pre-viabilidade) para uma analise rapida. Se o resultado for positivo, aprofunde com os demais tipos.
🔧 Campos disponiveis
O formulario do Estudo de Viabilidade possui campos especificos para capturar as informacoes essenciais:
| Campo | Tipo | Descricao |
|---|---|---|
| Tipo de estudo | Select | Simplificado, Tecnico, Economico-Financeiro, Mercadologico ou Retrofit |
| Localizacao | Texto | Endereco ou regiao do terreno/imovel (ex: "Av. Paulista, Sao Paulo-SP") |
| Area do terreno | Texto | Area total do terreno em m² (ex: "1.500 m²") |
| Tipo de empreendimento | Select | Residencial, Comercial, Misto ou Industrial |
| Padrao de acabamento | Select | Baixo, Medio, Alto ou Altissimo |
| Finalidade | Select | Venda, Aluguel ou Uso proprio |
⚠️ Quanto mais dados voce fornecer, mais precisa sera a analise. Informacoes como localizacao, area e padrao de acabamento sao fundamentais para que a IA calcule indices e estimativas realistas.
📁 Anexos recomendados
A plataforma sugere quais arquivos anexar para melhorar significativamente a qualidade do estudo:
| Anexo | Prioridade | Por que anexar |
|---|---|---|
| 🏗️ Estudo de massa | 🔴 Alta | A IA calcula areas construiveis, numero de unidades e potencial construtivo |
| 💰 Tabela de custos CUB/SINAPI | 🔴 Alta | A IA usa valores referenciais atualizados para estimar custos de construcao |
| 📊 Pesquisa de mercado | 🔴 Alta | A IA analisa precos praticados na regiao, velocidade de vendas e perfil da demanda |
| 📐 Projeto original (para Retrofit) | 🔴 Alta | A IA avalia a estrutura existente e calcula custos de intervencao vs. construcao nova |
| 📜 Matricula do imovel | 🟢 Baixa | A IA extrai dados do terreno como area, confrontacoes e restricoes registradas |
📊 Indicador de completude
A pagina exibe um indicador visual que mostra o nivel de confianca do estudo com base nos dados fornecidos:
- 🔴 Confianca Baixa — Poucos campos preenchidos. O estudo sera generico, com estimativas amplas.
- 🟡 Confianca Media — Campos principais preenchidos. Analise com boa qualidade, mas pode usar premissas genericas em alguns calculos.
- 🟢 Confianca Alta — Formulario completo com anexos relevantes. Estudo altamente personalizado com dados reais.
🚀 Passo a passo para criar um estudo de viabilidade
- No menu lateral, clique em Novo Documento
- Na pagina
/chat-file, selecione o card Estudo de Viabilidade - Escolha o modo de criacao: Rapido (perguntas guiadas) ou Avancado (formulario completo)
- Selecione o tipo de estudo: Simplificado, Tecnico, Economico-Financeiro, Mercadologico ou Retrofit
- Preencha os campos: localizacao, area, tipo de empreendimento, padrao, finalidade
- Anexe os documentos de referencia (estudo de massa, tabelas de custo, pesquisa de mercado)
- Clique em Criar
- Acompanhe a geracao no chat e revise o resultado na sidebar
✏️ Exemplos de prompts por tipo de estudo
🔍 Simplificado (Pre-viabilidade)
"Estudo de pre-viabilidade para terreno de 800 m² na Zona Norte de Sao Paulo, zoneamento ZM (Zona Mista). Pretendo construir edificio residencial de padrao medio para venda. Coeficiente de aproveitamento basico 2,0. Quero saber se vale a pena investir e qual o potencial construtivo aproximado."
📐 Tecnico (EVT)
"Estudo de viabilidade tecnica para terreno de 2.000 m² em Campinas-SP, zona ZR3. Pretendo construir condominio de 12 casas geminadas, padrao medio-alto. Verificar: coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupacao, recuos, gabarito, numero maximo de unidades, vagas exigidas, areas permeavel minima. Considerar Plano Diretor vigente."
💰 Economico-Financeiro
"Estudo economico-financeiro para incorporacao de edificio residencial: terreno de 1.200 m² em Moema, Sao Paulo-SP. Empreendimento de 15 andares, 60 unidades de 70 m², padrao alto, para venda. Custo do terreno R$ 8 milhoes. Calcular: VGV, custo total, margem, TIR, VPL (taxa 12% a.a.), payback. Usar CUB-SP R-8 alto padrao."
📊 Mercadologico
"Estudo mercadologico para empreendimento residencial em Alphaville, Barueri-SP. Terreno de 5.000 m², zoneamento permite ate 4 pavimentos. Analisar: perfil da demanda na regiao, faixa de preco praticada, velocidade de vendas de lancamentos recentes, concorrencia direta, tipologia ideal (casas vs. apartamentos), padrao de acabamento recomendado."
🔨 Retrofit/Reforma
"Estudo de viabilidade de retrofit para edificio comercial de 10 andares no centro de Sao Paulo, construido nos anos 1970, area total 4.000 m². Avaliar: custo estimado de retrofit (fachada, instalacoes, elevadores, acessibilidade), valorizacao esperada, comparar com custo de demolicao e construcao nova. Finalidade: conversao para uso misto (comercial + residencial)."
🎯 Dicas para estudos de alta qualidade
- 📍 Informe a localizacao exata — endereco, bairro e cidade influenciam custos, precos de venda e legislacao urbanistica.
- 📐 Forneca dados do terreno — area, testada, topografia, zoneamento e coeficientes urbanisticos sao fundamentais.
- 💰 Anexe tabelas de custo atualizadas — CUB e SINAPI melhoram a precisao das estimativas de construcao.
- 📊 Anexe pesquisa de mercado — dados de precos praticados e velocidade de vendas tornam o estudo mais realista.
- 🔧 Escolha o tipo certo — cada tipo de estudo tem foco diferente. Use o Simplificado para triagem rapida e os demais para analises aprofundadas.
- 🔄 Refine no chat — apos a geracao, peca ajustes: "Recalcule com preco de venda 10% menor" ou "Adicione cenario pessimista".
💡 Combine tipos de estudo! Gere primeiro um estudo Simplificado para triagem, depois aprofunde com um Tecnico e um Economico-Financeiro. A IA mantem o contexto e reutiliza dados anteriores.